ЖКХ Санкт-Петербурга: что нужно знать собственнику 2017

Что такое совет многоквартирного дома (МКД) и какие у него полномочия? Как провести заочное голосование собственников жилья? В каких случаях можно оспорить решение общего собрания собственников, и кто может быть его инициатором? Что должна делать управляющая компания и кем контролируется ее деятельность? Задолженность по оплате КУ: как это влияет на добросовестных плательщиков и каким образом с этим бороться? Если сосед по коммуналке или бывший родственник не платят коммунальные услуги, как разделить порядок оплаты? Как платить за коммунальные услуги меньше?

Совет МКД и какие у него полномочия 

Все самые важные решения, касающееся вопросов по обслуживанию дома, его ремонту, порядка пользования общим имуществом, а также иные вопросы содержания и его ремонта принимает Совет дома. 

Согласно ст. 161.1 Жилищного кодекса Совет дома и его председатель избираются на общем собрании собственников МКД из числа собственников помещений в данном доме, и может действовать только в одном доме, избирать Совет дома в двух и более МКД нельзя. 

В том случае, если жильцы так и не определились с выбором Совета дома и его председателем, то представители органов местной администрации должны будут созвать общее собрание, и каким-либо способом убедить собственников выбрать Совет и председателя, или создать Товарищество собственников жилья. 

На Совет МКД возложено обеспечение выполнение решений общего собрания собственников, вынесение на обсуждение важных вопросов по обслуживанию и ремонта дома, пользования общим имуществом, выбор обслуживающей организации, контролирует оказание услуг и выполнение работ в МКД, а также ежегодно отчитываются о проделанной работе. 

Работу Совета МКД регулирует Председатель, избранный из числа Совета дома, который может до выбора управляющей компании (УК) провести переговоры по условиям договора управления. Заключается договор только после одобрения по управлению МКД конкретной УК на общем собрании собственников, подписать его председатель может только на основании доверенности от имени собственников помещений в МКД. 

Председатель Совета МКД контролирует работу управляющей компании, обращается в контролирующие органы в случае ненадлежащего исполнения УК своих обязанностей, на основании доверенности может выступать в суде от имени собственников МКД по делам, связанным предоставлением коммунальных услуг и управления МКД.

ЖКХ обязано оповещать собственников МКД обо всех работах в сроки, установленные законом

ЖКХ обязано оповещать собственников МКД обо всех работах в сроки, установленные законом

Вывоз мусора также оплачивается жильцами, как и предоставление коммунальных услуг, наличие свалок на контейнерных площадках недопустимо

Вывоз мусора также оплачивается жильцами, как и предоставление коммунальных услуг, наличие свалок на контейнерных площадках недопустимо

Как провести заочное голосование собственников жилья? 

Статья 45 Жилищного кодекса предусматривает, что общее собрание собственников помещений в МКД правомочно, то есть имеет кворум, если в нем приняли участие собственники или их представители, обладающие не менее, чем 51% от общего числа голосов, участвовавших в собрании. 

В отсутствие кворума, наличие которого практически невозможно осуществить, существует вариант проведения заочного голосования. Заочное голосование проводится только в том случае, если очное собрание с аналогичной повесткой дня не имело кворума. В этом случае собрание проводится без участия собственников, которые принимают решения в письменном виде - как правило, это осуществляется при помощи заполнения бюллетеней, а решение вносится в протокол общего собрания собственников. 

В каких случаях можно оспорить решение общего собрания собственников, и кто может быть его инициатором 

В соответствии со ст.46 ЖК РФ, собственник помещения в МКД имеет право обжаловать в суд решение, которое было принято общим собранием собственников помещений с нарушением требований Жилищного кодекса, в следующих случаях: 

1. если он не принимал участия в этом собрании, либо голосовал против принятия такого решения; 

2. если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление об обжаловании протокола может быть подано в суд не позднее шести месяцев со дня, когда данный собственник узнал, либо должен был узнать об обжалуемом решении. 

 Инициатором общего собрания собственников помещений может быть любое физическое или юридическое лицо, являющееся собственником помещений данного МКД. В соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ инициатор общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания минимум за десять дней до даты его проведения. Орган местного самоуправления также имеет право выступать инициатором общего собрания собственников помещений в МКД.А вот УК ни обжаловать, ни инициировать общее собрание собственников не имеет права, так как не является собственником помещений в МКД.

 Что должна делать управляющая компания и кем контролируется ее деятельность?

Права и обязанности УК прописаны в договоре управления МКД, который заключается между УК и собственниками помещений в МКД. Срок, на который заключается данный договор не может превышать 5 лет, если УК была выбрана по конкурсу – то 3 года. Основные обязанности управляющей компании: 

1. своевременный текущий ремонт и надлежащее содержание общего имущества (крыши, подвалы, чердаки); 

2. предоставление коммунальных услуг (отопление, водоснабжение, канализация, вывоз мусора, уборка прилегающей территории). Все остальные обязанности – по выставлению счетов на оплату коммунальных услуг (КУ), информирование о тарифах, борьба с неплательщиками за КУ, осуществлять работу по заключению договоров с поставщиками коммунальных ресурсов (организациями, которые производят, или передают воду, электричество, тепло по собственным или арендованным сетям), и другие являются производными, но также тесно связаны с основными обязанностями. 

Самый максимально приближенный к жильцам сотрудник УК – это диспетчер, который принимает заявки от них, как письменно, так и устно, если произошла непредвиденная ситуация: залив квартиры, затопление подвала, наличие в нем грызунов, и иных «неприятных постояльцев», прорыв трубы, завал мусоропровода, протечка кровли и другие. Как правило, решить проблему с оказанием коммунальных услуг и текущему ремонту можно, позвонив диспетчеру УК, заявки принимаются 24 часа в сутки, номер телефона диспетчерской службы должен быть всегда под рукой. Обязательное присутствие собственника требуется лишь в исключительных случаях, например, подача заявления о перерасчете за время отсутствия в квартире (отъезд, нахождение на лечении, служба в армии и т.д.), и в других случаях. 

Если же звонок, или письменная заявка в УК не помогла решить проблему, то можно обратиться в контролирующие органы – Жилищную инспекцию и Роспотребнадзор, в зависимости от произошедшего, а также можно сообщить в органы местной власти.  

Общее имущество в многоквартирном доме содержится за счет средств собственников

Общее имущество в многоквартирном доме содержится за счет средств собственников

Оплата услуг электроэнергии производится на основании показаний прибора учета

Оплата услуг электроэнергии производится на основании показаний прибора учета

Содержание многоквартирного дома - основная обязанность управляющей компании

Содержание многоквартирного дома - основная обязанность управляющей компании

Задолженность по оплате коммунальных услуг: как это влияет на добросовестных плательщиков и каким образом с этим бороться? 

К сожалению, не все жильцы дома своевременно оплачивают предоставляемые им коммунальные услуги. Все это приводит к тому, что на лицевом счете дома копится задолженность, при наличии которой невозможно будет произвести текущий ремонт, или оказать иные услуги. 

УК борется с неплательщиками различными способами: начиная от первоначальных убеждений, далее неоднократных письменных предупреждений, временного ограничения КУ таким жильцам, а также путем взыскания задолженности в судебном порядке. В качестве исключительной меры к нанимателям по договорам социального найма применяется такая мера, как выселение из занимаемого жилья. 

Однако случается и так, что УК необоснованно требует задолженность по КУ. Это можно выяснить, если внимательно проанализировать и изучить счет на оплату, соответствие нормативов, объемов потребления КУ и их соответствия действительности (если речь идет о приборе учета). 

Также задолженность может возникнуть из-за выписанного из квартиры жильца, на которого по ошибке начисляются КУ, а также снятого с регистрации в связи со смертью. Не лишним будет попросить в УК отчет о проведенных по дому работах, и потраченных с лицевого счета дома денег. Путем нехитрых подсчетов можно выяснить, за все ли правомерно взимается плата. 

Если оплата начисляется на давно выехавшего из квартиры жильца, добровольно не снявшегося с регистрационного учета в данной квартире, то можно обратиться с заявлением о таком снятии в паспортный стол, если орган УФМС не «выписывает» бывшего жильца добровольно, то нужно обратиться в суд с иском о снятии его с регистрационного учета, а также прекращения порядка пользования жилым помещением.  

Если сосед по коммуналке или бывший родственник не платят коммунальные услуги, как определить порядок оплаты? 

Споры между родственниками, а также бывшими членами семьи, проживающими на одной жилой площади, а также людьми, не являющимися членами одной семьи, например, в коммунальной квартире о том, кто и сколько должен платить за коммунальные услуги и жилье могут длиться годами. Добросовестные плательщики, как правило, задумываются о том, как разделить лицевой счет и платить только за себя, а не за всех, чтоб не было долгов. К сожалению, в современном законодательстве понятие «разделение лицевого счета» отсутствует, и даже обращение в УК с просьбой «разделить счет» и выдавать отдельны квитанции в этом случае не поможет. 

Решить данный вопрос можно, предварительно написав письмо в УК с таким требованием, получить ответ об отказе, а также известив «не платящего жильца», обратиться в суд с исковым заявлением об определении порядка участия в расходах на оплату жилое помещение и коммунальные услуги. По решению суда будут определены доли по оплате, в зависимости от количества прописанных лиц, на основании данного решения УК обязана будет выдавать отдельный платежный документ, на основании которого платить за жилье и КУ можно будет только «за себя». 

­Как платить меньше за коммунальные услуги?

В период временного отсутствия, минимум 5 дней подряд, не считая дня убытия и прибытия на место жительства, потребитель имеет право на перерасчет по коммунальным услугам. Для этого нужно написать заявление в управляющую компанию, приложить копии проездных документов и других, подтверждающих временное отсутствие (больничный лист, справка о временной регистрации в другом регионе, командировочное удостоверение и другие).  Срок рассмотрения заявления составляет 5 рабочих дней, по истечении времени перерасчет должен быть либо произведен, либо направлен письменный мотивированный отказ. Незаконный отказ в перерасчете можно обжаловать в течение 3 месяцев со дня его получения на руки. 

Если у вас остались вопросы по поводу выбора управления МКД, оказания услуг управляющей компанией, «разделения лицевых счетов», оспаривания протокола общего собрания собственников МКД, и другие вопросы, вы можете проконсультироваться у нас по телефону (812) 906-78-32, по электронной почте urist@real-ls.ru, а также при помощи заполнения формы внизу страницы.

Стоимость юридических услуг по жилищным вопросам

Название Цена
Полное сопровождение в суде по прекращению права пользования жилым помещением от 20 000 рублей
Полное сопровождение в суде определения порядка пользования жилым помещением  от 20 000 рублей
Полное сопровождение в суде определения порядка оплаты коммунальных услуг от 18 000 рублей
Составление искового заявления по жилищному вопросу от 3 500 рублей
Консультация юриста по жилищному вопросу 1000  рублей

Квалифицированная юридическая помощь по жилищным вопросам 2017