• Санкт-Петербург, Адмиралтейский район, Лермонтовский проспект, дом. 54, офис 301Б, 190103
  • (812) 904-79-52
  • Россия, Санкт-Петербург, Аннинское ш., 26, 3 этаж, офис 5, 198323
  • (812) 906-78-32
Квартирный вопрос 2017

Как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство. Виды договоров с застройщиком жилья. Риски при покупке квартиры на вторичном рынке. На что прежде всего нужно обратить внимание при совершении сделки с объектом недвижимости?

Как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство? 

Приобрести жилье на первичном рынке недвижимости (первичное жилье - это квартира в только что построенном доме, в котором вы являетесь первым его владельцем), привлекает своей ценой, что играет ключевую роль, когда гражданин решается на покупку на стадии строительства дома. Такое приобретение кажется очень заманчивым и привлекательным, более того огромный плюс, что выплачивать можно не сразу. Ипотечный кредит сейчас - непозволительная роскошь, и его минус в том, что он выплачивается до 20 лет, и за такой период времени все может измениться до неузнаваемости. Чтобы не попасть в число «обманутых дольщиков», очень важно тщательно проанализировать все вероятные для себя риски. Всей стране уже давно известны случаи, когда застройщик, после получения денег, исчезал в никуда, и строительство дома сразу резко останавливалось, или как говорили "замораживалось". При таких обстоятельствах мало что помогает, потому что нет ни руководителя компании, ни самой фирмы по их юридическому адресу. И деньги, вложенные вами в строящийся дом, и сама компания скрылись в неизвестном направлении, вместе с мечтами о желанном жилище в новостройке… Если вы все же решились на покупку жилья в новостройке, нужно обязательно знать, какими наиболее распространенным «схемами обмана дольщиков» пользуются нечестные продавцы, и принять ряд мер предосторожности перед вложением денег в строительство: 

1. Подробно изучите цены на квартиры. Если они чересчур занижены, то лучше выбрать другого застройщика, так как компания скорее всего является ненадежной, помните, что фирма, стабильная и прибыльная не продает недвижимость за такую смешную цену. 

2. До того, подписать договор, нужно собрать и выяснить максимум информации о компании. Изучите их официальный сайт, и лучше осуществить экскурсию к строящемуся зданию, в котором вы покупаете жилье. Пообщайтесь с рабочими на строительной площадке, спросите, насколько вовремя ли они получают заработную плату, с какой скоростью строится дом, чем еще помимо возведения зданий дополнительно занимается застройщик. Полученная вами информация поможет Вам понять: насколько финансово устойчив застройщик, и что не будет обращено взыскание на предлагаемый вам объект по долгам данной компании. Если это так, то строительные и отделочные работы, как правило, выполняются без соответствия качеству. 

3. Если первоначальная информация о застройщике не вызывает у вас каких либо сомнений и опасений, то далее можно попросить предоставить учредительные документы - устав, свидетельства ОГРН и ИНН. Обязательно проверьте документ, (как правило это доверенность), удостоверяющий полномочия представителя компании, у которого есть право вести переговоры, а также ставить свою подпись на договоре.

4. Изучите лицензию о праве ведения застройки, срок её окончания, и самое важное - действующее разрешение на строительство. Обязательно также посмотрите, когда заканчивается срок действия разрешения. Может случится так, что иногда компания застраивает несколько объектов одновременно, но разрешение тот на дом, в котором планируется располагаться Ваша квартира, отсутствует. Всё это может привести к самым негативным последствиям – признание незаконной постройкой, выселение жильцов. 

5. После этого, ознакомьтесь с проектом, а также с договором, желательно сделать это в спокойной обстановке, а еще лучше совместно с юристом, который подробно разъяснит вам все о важнейших условиях договора, а также расскажет все о том, что должен и обязан делать застройщик по данному договору. 

6. При участии в долевом строительстве обязательно необходимо проверить у застройщика наличие права на земельный участок, а также категорию земли, ее назначение: «для строительства многоквартирного жилого дома по адресу:…». Если дом будет построен на земельном участке, где законом строительство запрещено, то тогда Вы возможно не очень скоро будете жить в купленной вами квартире. 

7. Проверьте принадлежность застройщику права собственности на землю, где будет строиться дом. Если застройщик участвовал в торгах, то это обязательно должно быть указано в преамбуле договора. В случае отсутствия такового права неизбежны судебные споры, что обязательно задержит сроки Вашего заезда в новую квартиру. 

8. Непосредственно при оформлении сделки еще раз проверьте доверенность лица, которое подписывает договор, если таковая отсутствует, либо истек ее срок, лучше откажитесь от заключения сделки, или перенесите подписание до того момента, пока доверенное лицо застройщика обзаведется соответствующими полномочиями.

Проконсультироваться с юристом на предмет правового анализа предстоящей сделки по приобретению недвижимости, а также для проведения юридической проверки договора можно записаться на консультацию по телефону: 8-921-904-79-52, + 7 (812) 906-78-32, а также отправить заявку на электронную почту - urist@real-ls.ru.

Квартира в новостройке - мечта многих людей

Квартира в новостройке - мечта многих людей

За нарушение сроков сдачи квартиры застройщика можно привлечь к ответственности

За нарушение сроков сдачи квартиры застройщика можно привлечь к ответственности

Сроки строительства обязательно должны быть указаны в договоре с застройщиком

Сроки строительства обязательно должны быть указаны в договоре с застройщиком

Виды договоров с застройщиком жилья: 

1. Договор долевого участия в строительстве. Наиболее часто встречающийся договор, по которому застройщик передает участнику долевого строительства квартиру в построенном им доме, после того, как будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Опасности здесь в принципе никакой нет, поскольку такая сделка подлежит государственной регистрации. Таким образом, договор проходит полную правовую экспертизу. 

2. Договор покупки в рассрочку – если оформлять такую сделку, то вероятность обмана здесь резко возрастает, поскольку не проходит государственной регистрации, это свидетельствует о том, что застройщик не желает обременять себя дополнительными обстоятельствами. Плюс только в том, что оплата вносится частями, по графику, оговоренному сторонами. 

3. Договор участия в жилищно - кооперативном строительстве – вызывает наибольшие опасения в надежности сделки, потому что он не урегулирован специальными законами. Его суть заключается в том, что нужно внести пай, вступить в кооператив, который покупает для Вас жилье. При подписании этого договора нужно максимум осторожности, визит к юристу здесь точно будет не лишним. 

4. Договор покупки через кооператив - два важных условия: вступление в ЖСК, производите оплату взносов и паев, которые в совокупности образуют стоимость вашего жилья в строящемся здании. ЖСК получает от вас данные суммы, и начинается строительство объекта. Риск потери денег за квартиру здесь особенно велик, поэтому очень тщательно проверяйте все документы и лицензии, и особенно пункт договора, регулирующий проведение общих собраний кооператива, на которых производится распределение строящегося жилья.

Покупая вторичное жилье нужно быть предельно внимательным и осторожным, тщательно проверять  юридическую чистоту  квартиры

Покупая вторичное жилье нужно быть предельно внимательным и осторожным, тщательно проверять "юридическую чистоту" квартиры

Планировка квартиры в техническом паспорте должна соответствовать действительной планировке жилого помещения

Планировка квартиры в техническом паспорте должна соответствовать действительной планировке жилого помещения

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке 

На рынке недвижимости жилья вращаются очень большие суммы денег, что очень привлекает мошенников, и нечестных продавцов и покупателей. Чтобы ваши "кровные" или имущество (в зависимости от того, кем вы выступаете по договору) не перешли в руки мошенников, нужно обязательно выяснить все возможные риски еще до заключения сделки в целях личной безопасности. Менее защищен вторичный рынок жилья, так называемая «вторичка», потому, что купля-продажа недвижимости осуществляется с использованием наличных денег. Квартиры вторичного рынка – это те, владельцы которых менялись неоднократно. Как правило, присутствует многократная передача от одних владельцев к другим путем купли-продажи, дарения, а также или вступления в наследство (как по закону, так и по завещанию), история «переходов права владения» может насчитывать десятилетия, особенно если дом, в котором располагается жилище является «долгожителем». Все эти особенности в будущем могут значительно испортить жизнь новоиспеченному покупателю. Такими могут быть обременения, наложенные на недвижимость, в виде запрета на регистрационные действия, а также «вернувшиеся из длительной заграничной поездки жильцы», «вышедшие из мест не столь отдаленных», а возможно и «настоящие хозяева, которые ничего и знать не знают о продаже своего жилья», (такое может получится, если продавец действует по генеральной доверенности от собственника) и другие отягчающие жизнь неприятности. Также стоит остерегаться всякого рода агентств, которые предлагают свои услуги - подбор квартиры, продавца, покупателя, сопровождение сделки, ее оформление, как правило цены очень занижены, и после передачи документов и денег такие "дельцы" исчезают. 

Для привлечения внимания покупателей используются разные методы, чаще всего цена жилья существенно ниже рыночной, в этом случае лучше воздержаться от покупки. 

Также не столь редки случаи рейдерского захвата объектов недвижимости, под особым риском находятся владельцы, у которых имеется несколько жилых помещений в собственности. Для осуществления такой сделки мошенниками выбирается квартира, желательно такая, чтобы собственник которой в ней не прописан, не живет, и по возможности находится в другом городе или еще лучше за пределами РФ. На такого владельца подают в суд, при помощи поддельной долговой расписки. После возбуждения исполнительного производства на квартиру судебный пристав налагает арест, далее жилье продается несколько раз, пока посторонний человек не купит такую недвижимость, а мошенники не получат «отсужденных денег». Собственник недвижимости ничего об этом может и не узнать, и целях безопасности своего имущества нужно постоянно интересоваться его судьбой, или попросить об этом родственников, а также не сообщать посторонним лицам такого рода информацию: "Да я там не живу, у меня еще одна квартира есть". Лучше всего будет написать заявление в Управление Росреестра на запрещение проведения продажи, либо иных операций с квартирой по доверенности. При этом все операции с жильем можно будет проводить только в личном присутствии собственника, и риски, связанные с оформлением жилья на других лиц сводятся к минимуму. 

Документы, подтверждающие право собственности на квартиру 

Основными документами, подтверждающими право собственности на имущество является договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и другие. Иные виды документов встречаются не так часто. Также могут быть случаи, когда на руках у собственника несколько документов: в том случае, если первоначально владелец имел одну долю в собственности, а другую долю (или несколько) получил в дар, либо по наследству. При наличии сведений о том, что квартира за последнее время часто меняла собственников от заключения сделки лучше отказаться и выбрать другой объект для покупки. Более внимательно нужно вести себя при заключении договоров по отчуждению объектов, которыми собственник владеет менее трех лет. 

На что прежде всего нужно обратить внимание при совершении сделки с объектом недвижимости? 

1. Любые доверенности как и выписывать нужно с осторожностью, так и проверять доверенность контрагента по договору - внимательно читайте текст, обращайте внимание на срок и дату выдачи, сверяйте паспортные данные, соответствие фото владельца в паспорте с тем, у кого он находится в момент совершения сделки, проверьте, не была отменена доверенность с помощью реестра на сайте Федеральной нотариальной палаты

2. Прием и передача денежных средств по договору должны совершаться покупателем и продавцом только лично, а не их доверенными лицами. В этом случае велик риск потери денег, а следовательно и купленного им объекта, если представитель не передал деньги продавцу, или действовал по поддельной доверенности. Если перепоручить закладку денег в банковскую ячейку, то как продавец, так и покупатель могут лишиться того, что было ими исполнено по договору. Лучше, если получать деньги от покупателя будет лично продавец. Если деньги получит поверенный, без удостоверенных полномочий на их получение и не передаст их продавцу, то сделку можно будет оспорить на том основании, что покупатель не исполнил свои обязанности по передаче денег по договору, и причитающуюся ему сумму он так и не получил. Важно также проверить полномочия доверенного лица в нотариальной конторе, где оформлялась его доверенность. Часто мошенники оформляют одну доверенность, а позже переделывают на другой текст, чтобы продать чужую собственность. 

3. Не менее важной является проверка наличия зарегистрированных в квартире лиц. Если прописанный находится в местах лишения свободы, то в некоторых случаях после освобождения он сможет опротестовать сделку, также сделать это могут лица, находящимся на срочной службе в армии, которые имеют право пожизненного проживания в квартире. 

4. Сравните состояние жилья с тем, что указано в техническом паспорте. Соответствует ли описанная продавцом обстановка действительному состоянию, не произведено ли каких-либо ухудшений - нет ли протечек, неисправности электрических и газовых приборов. Проверьте, все ли перепланировки и переустройства были согласованы в установленном законом порядке, иначе у нового владельца возникнут проблемы с управляющей компанией дома. По решению суда его могут обязать исправить допущенные нарушения, даже те, которых он и не производил.

5. Если в жилом помещении зарегистрированы несовершеннолетние лица от 15 и до 18 лет, то после наступления у них полной дееспособности (18 лет) они смогут через суд оспорить сделку по отчуждению квартиры покупателю. Решение суда будет зависеть от того, не ухудшились ли жилищные условия несовершеннолетнего, и если после продажи той квартиры, в которой проживал и был зарегистрирован несовершеннолетний, продавец приобрел жилье меньшей площади, или хуже по условиям для несовершеннолетнего на тот момент - то вполне возможно, что суд встанет на сторону истца, и такая сделка будет признана недействительной, в результате Продавец будет обязан вернуть полученные деньги, а покупатель - возвратить квартиру продавцу. 

Важный момент! Срок исковой давности для оспаривания договора покупки-продажи квартиры в течение 1 года со дня совершения сделки, для признания недействительной – 3 года. 

Чтобы снизить риски до минимума и продавцу, и покупателю нужно очень внимательно проверять и читать договор, либо обратится за помощью к юристу. Читать и изучать очень внимательно следует каждое слово в договоре, потому что мошенники именно в мелочах могут предусмотреть «лазейку» к получению денег. Особенно важен пункт о внесении задатка, как правило, он не возвращается, если покупатель отказывается от сделки, после подписания договора практически невозможно вернуть переданные деньги в качестве задатка. Для наибольшей безопасности получает распространение страхования титула при покупке. Поскольку абсолютно все риски при приобретении жилья обойти почти невозможно, то достаточно граждан ради своей личной и безопасности своих денег не пожалеют доплатить 2-3% от рыночной стоимости жилья страховщику. При этом есть полная гарантия возмещения оплаченной стоимости, в случае, если сделку оспорят, или признают недействительной, и возникновении обязанности вернуть квартиру… Однако страховщики тоже не ангелы, но это уже другая история…  

Как определить доли в совместной собственности на квартиру?

Квартиры, которые были получены многими семьями в Санкт-Петербурге в 90-е годы в основном имеют режим совместной собственности, то есть без выдения доли каждому участнику собственности в отдельности. Если в семье все складывается гладко, и у всех одни цели и принципы владения совместной собственностью в квартире- то это безусловно является положительным моментом. Однако, если вдруг два, или три собственника решили продать квартиру, находящуюся в совместной собственности, а к примеру оставшийся третий собственник ни на каких условиях не соглашется на продажу, то могут возникнуть трудности при совершении сделки, потому что доли у собственников не выделены, при этом есть два варианта:

1. если доля собственника, который отказывается от заключения сделки, незначительна, и он не имеет в ней особого интереса, то можно подать исковое заявление об обязании остальных собственников выплатить ему его долю, при том его право в совместной собственности прекращается;

2. определить долю каждого собственника через суд- подать исковое заявление, и после вступления решения суда в законную силу зарегистрировать изменения в ЕГРП в установленном законом порядке. 

Образец искового заявления об определении доли в праве совместной собственности на квартиру:

 В Красносельский районный суд г. Санкт-Петербурга 

198320, г. Санкт-Петербург, г. Красное село, ул. Суворова, д. 3 

 Истец 1: Иванов Иван Иванович 

 зарегистрирован по адресу: 198264 г. Санкт-Петербург, 

 ул. 2-я Комсомольская, д. 38, кв.0; 

Истец 2: Иванова Анна Ивановна 

зарегистрирована по адресу: 198264 г. Санкт-Петербург, 

ул. 2-я Комсомольская, д. 38, кв. 0; 

Истец 3: Иванов Юрий Иванович 

 зарегистрирована по адресу: 198264 г. Санкт-Петербург, 

 ул. 2-я Комсомольская, д. 38, кв. 0; 

Ответчик: Петрова Юлия Владимировна 

зарегистрирована по адресу: 198264 г. Санкт-Петербург, 

ул. 2-я Комсомольская, д. 38, кв. 0; 

Госпошлина: 300 рублей 

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ 

об определении долей в праве общей собственности на квартиру

Нам, Истцам – Иванову Ивану Ивановичу, Ивановой Анне Ивановне, Иванову Юрию Ивановичу и ответчику – Петровой Юлии Владимировне на праве совместной собственности принадлежит жилое помещение - квартира, расположенная по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. 2-я Комсомольская, д. 38, кв. 0; что подтверждается договором № Б-12345-67 от 07.11.1996 г. о передаче квартиры в собственность граждан. Право собственности на квартиру за всеми собственниками зарегистрировано в установленном законом порядке. Спорное жилое помещение состоит из трех жилых комнат площадью: 8 кв. м, 10,9 кв. м, 18,4. кв. м. 

Квартира находится в общей совместной собственности. Доли в спорной квартире определены не были. В настоящее время мы вынуждены определять доли в данной квартире, которые должны быть признаны равными. 

Определить доли во внесудебном порядке мы не можем, так как ответчик не согласна заключить с нами соглашение об определении долей. Согласно ч. 1 ст. 245 Гражданского кодекса РФ, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. 

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 

Также согласно ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. 

В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 209, 245, 247 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ, 

 ПРОСИМ СУД: 

1. Определить доли в праве общей совместной собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. 2-я Комсомольская, д. 38, кв. 0 следующим образом: 

- 1/4 доли в праве общей долевой собственности за Истцом Ивановым Иваном Ивановичем и признать за мной право собственности на эту долю. 

 - 1/4 доли в праве общей долевой собственности за Истцом Ивановой Анной Ивановной и признать за мной право собственности на эту долю. 

- 1/4 доли в праве общей долевой собственности за Истцом Ивановым Юрием Ивановичем и признать за мной право собственности на эту долю. 

 - 1/4 доли в праве общей долевой собственности за Петровой Юлией Владимировной и признать за ней право собственности на эту долю. 

Приложения: 

1. Квитанция об уплате госпошлины; 

2. Копия Договора о передаче квартиры в собственность граждан; 

3. Копия справки о регистрации по форме №9; 

4. Копия справки о характеристиках жилого помещения ; 

5. Копия техпаспорта на квартиру. 

 «___» _________2017 года 

 Иванов И.И.___________________ 

 Иванова А.И. ___________________ 

 Иванов Ю.И.__________________ 


Если у вас остались вопросы по разрешению проблемы, связанной с квартирой, либо иным жильем, а именно о том как купить квартиру, комнату, как проверить другую сторону сделки при покупке, как защитить себя от возможных рисков при купле-продаже недвижимости, заключать или нет договор долевого участия, если вас в нем что-либо смущает, а также если потребуется проверить документы перед заключением сделки, если есть вопросы по порядку пользования общей и совместной собственностью, определения долей в совместной собственности, вы можете обратиться к нам по телефону (812) 906-78-32, либо по электронной почте gerasimova.giv@yandex.ru, а также urist@real-ls.ru.

Как уберечься от мошеннических действий с объектом недвижимости

Обработка видео...

Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online

Обработка видео...

СТОИМОСТЬ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ ПО ЖИЛИЩНЫМ ВОПРОСАМ

Название Цена
Ведение в суде гражданского дела о признании права собственности на жилое помещение  от 30 000 рублей
Полное сопровождение в суде гражданского дела по определению долей в совместной собственности, обязании остальных участников собственности выплатить долю собственнику, доля которого незначительна  от 25 000 рублей
Полное сопровождение в суде гражданского дела о взыскании неустойки с застройщика от 30 000 рублей (или 20 % от суммы выигрыша)
Подготовка искового заявления по разрешению сложностей во владении совместной и общей собственности 4 000 рублей
Составление досудебной претензии о взыскании неустойки с застройщика 3 000 рублей